ما هي الفقاعة العقارية؟ أسبابها والوقاية منها

كثيرًا ما نسمع عن مُصْطَلَح الفقاعة العقارية ولكن قد يجد العديد منا صعوبة في فهم هذا المصطلح بشكل أكثر عمق، وبكُل بساطة الفقاعة العقارية هي أن يكون هُناك طلب عالٍ للغاية على شراء العقارات في دولة ما ومن ثُم يجد المطورون والشركات العقارية صعوبة في تلبية كافة طلبات الشراء لأن البناء يأخذ وقتًا طويًلا بالطبع ومن ثُم يحدث هُنا زيادة كبيرة جِدًّا في أسعار تلك الوحدات العقارية.

وهذا بدوره بالطبع يجعل القدرة الشرائية عند العملاء ضعيفة، فمنهم من يصرف النظر عن الشراء بسبب الارتفاع الجنوني للأسعار ومنهم من يخاف الشراء في الوقت الحالي حتى لا يخسر أمواله ومن ثم تحدث هُنا الفقاعة العقارية حيث يتوقف الطلب على تلك الوحدات العقارية فيحدث انفجار للأسعار وتعود لمُستواها الطبيعي، وفيما يلي سنتعرف بشكل أكثر تفصيلًا عن أسباب حدوث هذا الأمر.

أسباب حدوث الفقاعة العقارية

وفي هذه الفقرة سنتناول أهم الأسباب التي حين تحدث في أي دولة  من دول العالم تنشط عملية حدوث الفقاعة العقارية فهذه الأسباب تُسرع من العملية بشكل كبير.

الشراء من خلال القروض البنكية

شراء العقارات من خلال القروض البنكية يتم من خلال تقديم البنوك تسهيلات للأفراد للحصول على قرض مالي لشراء عقار مقابل التقسيط على مدة طويلة، وهذا التسهيل يتسبب في وجود عدد كبير من المشترين وهو ما يُسبب بالطبع فجوة بين المعروض والمطلوب من الوحدات العقارية كون أن الشركات العقارية لا تستطيع مواكبة الطلب المُتزايد فيبدأ سعر الوحدات العقارية في الازدياد بشكل جنوني، والخطأ الذي ارتكبته البنوك هُنا أنها سهلت هذه القروض للمُستحق وغير المُستحق فأصبح الأمر سيئا للغاية.

ونتيجة لعملية التسهيل هذه نجد فئة كبيرة من الناس مُتعثرين في السداد ومن ثُم تبدأ البنوك في وضع قوانين صارمة في تسهيل تلك القروض وهُنا تقل القروض ويقل الطلب على الوحدات العقارية مما يجعل الفقاعة العقارية تنفجر ويبدأ السوق في الانهيار ونزول الأسعار.

وبجانب الإجراءات التي تتخذها البنوك في عملية تسهيل القروض العقارية نجد أيضًا أن عملية الزيادة الجنونية في أسعار الوحدات تجعل من الصعب وجود مشترٍ لهذه الوحدات فهذا أيضًا سبب ثان في التخلص من الفقاعة العقارية وعودة السوق العقاري للاستقرار مرة أخرى.

وجود المضارب العقاري

المُضارب العقاري يختلف بالطبع عن المُستثمر العقاري، فالاستثمار العقاري في جوهره هو الاستثمار لوقت طويل نوعًا ما والمضاربة في الجوهر معناها هي الدخول والخروج من السوق بشكل سريع، وهذا تحديدًا ما يفعله المُضارب العقاري حيث يشتري العقار ويعمل على التخلص منه خلال شهور وهذا أيضًا يُسرع من حدوث عملية الفقاعة العقارية حيث إن المضارب العقاري يُريد الخروج من السوق بسرعة كبيرة فيضطر إلى البيع بسعر قليل حتى لا يخسر أمواله مما يُساهم في عملية الانهيار.

الفقاعة العقارية في الولايات المتحدة

وعلى سبيل المثال وليس الحصر سنتحدث في هذه الفقرة عن فقاعة عقارية حدثت في الولايات المُتحدة الأمريكية، وقد بدأت تلك الفقاعة بحلول عام 2006، وقد أثرت تلك الفقاعة على أكثر من نصف مساحة الولايات المُتحدة الأمريكية، وفي هذه الفترة بدأت أسعار الوحدات العقارية تزداد بشكل كبير أكثر من قيمتها الحقيقية لتبدأ بعدها بالانخفاض بحلول عام 2007 وتكون في حالة جيدة من الانخفاض بحلول عام 2012.

“ وقد أعلن مؤشر كايس شيلر لأسعار المنازل عن أكبر انخفاض في الأسعار حصل في تاريخه في 30 ديسمبر من عام 2008، وبالتالي شكلت أزمة الائتمان الناتجة عن انفجار فقاعة الإسكان سببًا رئيسًا من أسباب الركود الذي شهدته الولايات المتحدة خلال الفترة بين عامي 2007 و2009”.

الوقاية من حدوث الفقاعة العقارية

دائمًا ما نجد أن منع أسباب حدوث المُشكلة هو بالأساس حل للمُشكلة، وهُنا نتحدث عن وقاية شاملة وتنظيم وافي لعملية البيع والشراء في عالم العقارات، وهُنا يجب أن تسن البنوك قواعد صارمة تضمن بها أن تكون القروض العقارية ذاهبة لمن هو يستحقها وبشروط مُعينة تضمن عدم المُساهمة في حدوث تلك الفقاعة، كما أنه يجب على البنوك دراسة إعطاء القروض العقارية جيدًا ومدى تأثيرها في الفترات المُختلفة حتى تستطيع حينها أخذ القرار الصحيح في هذا الأخرس.

كما أن للدول الحق في سن بعض القواعد والقوانين التي تُنظم عملية البيع والشراء في مُدن بعينها، فعلى سبيل المثال إذا وُجدت مؤشرات غير مُطمئنة في محافظة ما أو منطقة ما يجب على الدولة أن تتدخل في تلك الحالة لتنظم العملية العقارية في تلك المنطقة فهذا بالطبع سيسهل على الدولة عدم الوقوع في فخ تلك الفقاعة.

الفقاعة العقارية والركود الإقتصادي

وهُنا يدور في بالنا سؤال هام للغاية هل للفقاعة العقارية تأثير على الاقتصاد بشكل عام؟ الإجابة بكُل بساطة هي نعم!، فالسوق العقاري أحد أهم الأسواق المؤثرة في أي اقتصاد حول العالم، حيث منذ أقدم العصور يتخذ الناس تلك العقارات ملاذ آمن لعملية الاستثمار والحفاظ على الأموال، ولذلك أقول أن الركود العقاري يؤثر بشكل كبير على الاقتصاد ويُساهم بالطبع في حدوث ركود اقتصادي حيث إن كل تلك الأمور عبارة عن سلسلة مُتكاملة وهُنا أتحدث عن القروض البنكية والشراء والبيع والاستثمار العقاري نفسه، ومن ثم أي خلل قد يوجد في هذه السلسلة سوف يؤثر بالطبع على باقي العناصر!.

وفي نهاية هذا المقال كُنا قد تحدثنا بشكل مُفصل عن مفهوم الفقاعة العقارية والأسباب التي تؤدي لذلك مثل زيادة القروض العقارية ووجود المضارب العقاري ، كما أوضحت لكم أيضًا السلسلة التي تسير فيها الفقاعة العقارية وكذلك كيف يُمكن للدول أن تقى نفسها من حدوث مثل تلك المُشكلات الاقتصادية الخطيرة.

إقرأ أيضًا:

• ما هو التضخم الإقتصادي وأسبابه؟
• تعرف عن قرب على العملات الرقمية (الكريبتو)