قد يختلف العديد من خبراء الاستثمار في منح أفضلية نسبية للاستثمار في العقارات عن الاستثمار في الأسهم وقد يرى البعض الآخر أن المقارنة قد تصب في مصلحة الاستثمار في الأسهم من حيث ، سهولة الاستثمار بمبالغ بسيطة ، والقابلية العالية لتسييل الأموال بعكس العقارات .
ولكن الجدل يقل والخلاف يكاد يتلاشى عندما نتحدث عن المجال الأكثر استقراراً , وتميل الكفة بوضوح للاستثمار في العقارات حيث إنها تاريخيًا أكثر استقرارا ليس فقط من الاستثمار في الأسهم ولكن يصنفها البعض أنها أكثر مجالات الاستثمار استقراراً على الإطلاق , وسنستعرض معكم الأسباب التي تمنح العقارات تلك الأفضلية .
ما هي الانهيارات التاريخية في سوق الأسهم وسوق العقارات
– سنأخذ البورصة الأمريكية كأكبر بورصة مالية في العالم ونبدأ مع ما أطلق عليه الإثنين الأسود . بعد سرعة كبيرة في نمو سوق الأسهم في فترة العشرينيات من القرن الماضي , حدث أسوأ هبوطا في سوق الأسهم الأمريكية عام 1929 وحدث أكبر نسبة هبوط في مؤشر داو جونز بنسبة 13 % وأعقبه يوم الثلاثاء بنسبة هبوط قدرت ب 12 % , استمر الهبوط حتى عام 1932 ما أدى إلى هبوط في إجمالي سوق الأسهم بنحو 89 %, ولم يستعد السوق قيمته السابقة لبدء الأزمة إلا في عام 1954 ما يجعله أكبر انهيارا اقتصاديا في التاريخ الحديث.
– في يوم اثنين ولكن في عام 1987 ولكنه كان أشد قتامة من سابقه , حيث إنه شهد أكبر هبوط ليوم واحد في تاريخ سوق الأسهم بلغ 22 % وفقدت البورصة قيمة 20 % من قيمتها , وأرجع الخبراء هذا الهبوط إلى عمليات البيع والشراء الآلي حيث كان هناك دخول كثيف لعمليات التداول الآلي , ونظراً لأن الهبوط كان غير ناتج عن مشكلة اقتصادية فإن البورصة استعادت عافيتها سريعًا
– فقاعة الدوت كوم , في عام 2000 وبعد أن بلغت أسهم شركات التكنولوجيا ذروتها في خلال 5 سنوات فقط حيث ارتفع مؤشر ناسداك الخاص بشركات التكنولوجيا من 1000 نقطة في عام 1995 إلى 5000 نقطة في عام 2000 , وذلك نتيجة التقديرات المبالغ فيها للأرباح المتوقعة من أي شركة تحمل اسم “دوت كوم ” , ولكن مع عدم تحقيق أرباح لعديد من تلك الشركات وتدخل الحكومة للتحكم في تدفق الاستثمارات لشركات التكنولوجيا , أدى ذلك إلى انخفاض المؤشر بنسبة 76 % حتى وصل إلى أدنى مستوى عند 1139 نقطة في عام 2002 , لم تتعافى معظم شركات التكنولوجيا إلا بعد مرور 15 عام .
– أتى الدور على الأزمة الأشهر وإن لم تكن أقوى والسبب في شهرة تلك الأزمة أنها ارتبطت بعدة قطاعات القطاع العقاري , والقطاع البنكي . وسوق الأسهم وعلى نطاق عالمي , ولهذا سميت أزمة عام 2008 بالأزمة المالية العالمية , وتعد تلك أزمة مشتركة بين تلك القطاعات تسبب بها التساهل الكبير التي منحته البنوك الأمريكية للقروض الخاصة بشراء العقارات دون ضمانات كافية ثم أعادت بعض البنوك بيع أوراق الرهن العقاري , مما أدى إلى تضخم كبير في حجم القروض الممنوحة دون ما يغطيها من أصول عقارية ,وصلت الأزمة لذروتها بانهيار بنك Lehman Brothers والذي صنف بأنه أكبر حالة إفلاس في تاريخ الولايات المتحدة , هذه الأزمة كانت من الممكن أن تدمر الاقتصاد الأمريكي بشكل كبير لولا التدخل الحكومي الذي دعم بعض المؤسسات المالية بمليارات الدولارات .
هبط مؤشر البورصة الأمريكية تدريجيًا حتى وصل إجمالي الخسارة إلى 54 % , وكان من الممكن أن تزداد تلك الأزمة ولكن تم احتوائها مع بدايات عام 2009 , وذلك كان نتيجة للتدخل الحكومي كما أوضحنا , ولعل تلك الأزمة أكثر الأزمات تشابكاً بين سوق الأسهم وسوق العقارات والقطاع المصرفي .
– الأزمة الأحدث في سوق الأسهم والمتعلقة بفيروس كورونا , تأثرت البورصة الأمريكية وحدث بها ثاني أكبر نسبة هبوط في يوم واحد بعد الهبوط الذي حدث في عام 1987 , حيث هبط المؤشر العام بنسبة 13 % , بدأت الأزمة في أول عام 2020 , ولكن بعكس الأزمات السابقة التي استغرقت سنوات من أجل التعافي , عادت البورصة إلى مؤشراتها قبل الأزمة بحلول شهر مايو بفضل ضخ ما يقرب من 1.5 تريليون دولار من الاحتياطي الفيدرالي لاحتواء الأزمة سريعًا .
هنالك أزمات عديدة أدت إلى تغيير في سوق الأسهم وخسائر كبيرة ولكن تلك أبرز الأزمات التي مرت على البورصة الأمريكية وأحدثت تأثيراً كبيراً في بعض الأسواق العالمية .
– إذا قمنا باستعراض أزمات سوق الاستثمار العقاري في نفس الفترة الزمنية سنجد أنهم أربع أزمات ، اثنين منهم تأثر بهم السوق بشكل كبير وبلغ الهبوط في أسعار العقارات في أولى الأزمات (الكساد الكبير 1930 ) حوالي 60 % من قيمة العقارات في تلك الفترة واشتركت العقارات مع سوق الأسهم في تلك الأزمة .
– مع نهاية عام 1973 وتأثراً بأزمة وقف بعض الدول العربية لتصدير النفط , تأثر الاقتصاد الأمريكي بشكل عام وزادت نسب التضخم والبطالة , ومع استمرار ارتفاع أسعار العقارات بسبب التضخم , حدثت حالة من الركود في سوق العقارات بشكل كبير , ومع زيادة نسبة التضخم أدى هذا إلى زيادة تكلفة بناء المنازل إلى الضعف وتراجع كبير في بناء العقارات الجديدة .
– أزمة الركود التي بدأت مع عام 1990 ووصلت للذروة عام 1992 , واستمرت تداعياتها حتى عام 1997 . وتعد تلك الأزمة من أكثر الأزمات التي اختلف المحللين الاقتصاديين في أسباب تراجع الاقتصاد الأمريكي بشكل عام , بعد فترة ازدهار في حقبة الثمانينيات , البعض تحدث عن غزو العراق للكويت وتأثر في أسعار النفط , والبعض الآخر أرجع الأمر إلى النمو الكبير في القروض الاستهلاكية في فترة الثمانينيات , مما جعل المستهلكين يدخلون في حالة من الخمول الشرائي لتدارك أوضاعهم المالية .
– الأزمة الأخرى والتي أشرنا لها سابقاً , وهي أزمة الرهن العقاري (2007 – 2009 ) والتي شكلت أحد أكبر انهيارات السوق العقاري في أمريكا .
– يتضح لنا من هذا السرد التاريخي أن عدد الأزمات الكبرى التي لحقت بكل من سوقي الأسهم والعقارات متقارب (5 أزمات في سوق الأسهم مقابل أربع أزمات في السوق العقاري في 90 عام ) , فرق قد يعطى أفضلية نسبية للعقارات عن سوق الأسهم , ولكنه لا يرجح الكفة بالشكل الكافي
ولكن الأمر الذي قد يرجح الكفة أكثر هو أن التحليل التاريخي يبين أن سوق الأسهم لا يخلو من الارتفاع والهبوط على مدار العام الواحد أي أن المؤشر العام للبورصة , وفي دراسة عن متوسط مرات هبوط مؤشر سوق الأسهم الأمريكي تبين أنه يحقق انخفاضا ما بين نسبة 5 : 10 % 3 مرات في السنة , وقد يكون هذا أحد أسباب خروج 80 % من المستثمرين الجدد بعد أول عام لهم في سوق الأسهم , نظراً لأن التعامل مع سوق الأسهم بمفهوم استثماري قصير الأجل يؤدى غالباً إلى خسائر , ذلك المعدل العالي لهبوط أسعار الأسهم في العام الواحد هو ما يجعلها أقل استقراراً من العقارات بشكل أوضح من مقارنة الانهيارات الكبرى تاريخياً .
لمن يمنح أثرياء العالم الأفضلية ؟
دائماً ما يدل سلوك الناجحين على النجاح , وكذلك سلوك الأثرياء ويكفينا أن نعرف أن أغنى العائلات تحتفظ ب 60 % من إجمالي ثرواتها سواء في استثمارات مباشرة أو بشكل غير مباشر عن طريق شراء المنازل الفاخرة , نظراً لرؤيتهم أنها أكثر استقراراً وحفاظاً على قيمة النقود .
وهناك مقولة شهيرة ل ” أندرو كارنيغي ” رائد صناعة الصلب وأحد أغنى الأغنياء في تاريخ أمريكا
” 90% من أصحاب الملايين حصلوا على ثرواتهم من خلال الاستثمار في العقارات ”
وإن كنا لا نتفق تماما مع المقولة نظراً لأنها قد قيلت من حوالي 100 عام حدث بها العديد من المتغيرات التي من المؤكد أنها غيرت من شكل الاقتصاد , ولكن العديد من الخبراء يرون أن النسبة قد تكون تغيرت ولكنها تظل في نطاق الترجيح لكفة الاستثمار في العقارات .
أسوأ الاحتمالات ومقدار الخسارة في العقارات والأسهم
هذه قد تكون أكثر النقاط التي تصب في مصلحة السوق العقاري فيما يتعلق بالاستقرار وتبعات الركود أو الخسارة , فإذا افترضنا حدوث كارثة اقتصادية مفاجئة , ولكن ما الداعي للافتراض أو الذهاب بعيداً , ففيروس كورونا أوضح مثال , العديد من الشركات تأثرت تأثرا بالغا ولا شك أن الاقتصاد العالمي كله تأثر , ولكن إذا كان هناك شخص يستثمر كل أمواله في أسهم في شركة مثل Hertz Global عملاق تأجير السيارات , والتي تأثرت بانهيار حركة السياحة والسفر بسبب فيروس كورونا , مما اضطرها إلى إعلان الإفلاس في 22 مايو 2020 , وهي الآن تعد خطة لبيع أصولها للدائنين , وبذلك نحن نتطلع إلى خسارة أصحاب السهم بنسبة 100 % .
على النقيض قد يتأثر السوق العقاري وتهبط الأسعار بشكل كبير , وتتوقف حركة البيع والشراء لمدة كبيرة , ولكن يظل المستثمر متملكا للعقار لن يتلاشى أو يتحول لسراب حتى وإن فقد جزءا كبيرا من قيمته , ولكن هذا شيء مع الوقت يمكن تداركه حتى ولو استغرق سنوات في أحلك الظروف .
ونعيد لنؤكد في نهاية المقال إننا لا نتحدث هنا عن أفضلية مطلقة للعقارات على الأسهم في مختلف أوجه المقارنة , فهناك عوامل أخرى لم نستعرضها مثل ( السيولة – معدل الأرباح – المبالغ اللازمة لبدء الاستثمار في كل مجال – …… إلخ ) لعلنا نفرد لها مقالات أخرى
ولكننا ركزنا على جانب واحد وهو الاستقرار والأمان , وعرضنا سرد تاريخي , وتوضيح لمعدلات الهبوط السنوية في سوق الأسهم , وسلوكيات الأثرياء وتفضيلاتهم في الاستثمار, وختاماً بسرد ما يحدث إذا ساءت الظروف وتدهور الاقتصاد , وكانت كل هذه المؤشرات والدلائل تصب في صالح الاستثمار في العقارات
وأفضليته عن الاستثمار في الأسهم .
وإن كنت تريد الاطلاع على تفاصيل أكثر تخص الاستثمار في العقارات أو الأسهم وأنواع أخرى ندعوك لمطالعة هذا المقال دليلك لفهم أساسيات الاستثمار .
إقرأ أيضًا:
