جولة في بود كاست عقاري جمعنا لك أفضل النصائح العقارية

الدخول الى السوق العقاري السعودي هو رغبة العديد من الاشخاص ويسعى العديد الى فهم السوق العقاري السعودي للعديد من الأهداف سواء بيع شراء او استثمار او احتراف احد المهن العقارية.

وحرصًا من في مصنة ابدأ العقارية على إثراء المحتوى العقاري وتقديم معلومات مفيدة لكل المهتمين قمنا بمتابعة  العديد من اللقاءات مع عقاريين خبراء وقمنا بالانتقاء والتحرير لاهم النصائح والمعلومات في حلقات بودكاست فنجان من اذاعة ثمانية وبود كاست بترولي مع كل من مهندس استاذ ابراهيم الصحن ، ومهندس بندر المعارك.

قمنا باختصار اكثر من 4 ساعات من المعلومات في دقائق يمكنك قرائتها والاحتفاظ بأهم النصائح والمعلومات.

نبدأ مع

الطريق إلى السوق العقاري مع م. بندر المعارك بود كاست بترولي

– تحدث المهندس بندر المعارك عن عدة نصائح وتجارب شخصية له نلخصها في عدة نقاط:

– العقارات لها 3 اطراف المهندس والمقاول والمسوق

1 – دور المهندس او المطور هو التخطيط وهو من يقوم بدراسة جدوى المشروع

ومعرفة المنتج المناسب سواء سكني تجاري ومواصفات كل عقار يناسب الفئة المستهدفة

2 – ويعمل المقاول على التنفيذ

3 – والمسوق هو ما يتوج هذا الجهد بنجاحه في عملية البيع

ويرى مهندس بندر أن التسويق هو اصعب المراحل في عملية تطوير وتنفيذ وبيع المنتج العقاري

يتجه معظم المطورين للعقارات السكنية لانها اقل في المخاطرة من العقارت التجارية

– ينصح من يرغب في العمل كمطور ان يتبع نهج من اثنين :

1 – تصميم منتجات سكنية فاخرة تخاطب شريحة ثرية من العملاء لا يتأثرون بالعوامل الاقتصادية

2 – او تصميم منتج اقتصادي للشرائح الاقل دخلا واكثر عددًا ولكن بهامش ربح يسمح له بتخفيض السعر اذا حدثت ازمات اقتصادية او ارتفاع لفوائد البنوك.

– الفرص كبيرة جدًا في مجال التسويق العقاري والسوق يحتاج الى مسوقين محترفين خاصة في مجال التسويق الالكتروني.

– السوق العقاري استفاد من هيئة المقيمين المعتمدين في تحديد اسعار العقارات بناءً على معايير واضحة

– تحدث عن فرص دخول السوق في وظائف محددة منها

– مجال التحكيم العقاري لخريجي كليات الشريعة

– التسويق العقاري

– الهندسة المعمارية

– تقييم الآلات والمعدات

نصائح لمن يرغب في تحقيق دخل من العقار بجانب الوظيفة

– اكد المهندس بندر المعارك على الفرص الكبيرة في التأجير على تطبيقات التأجير  اليومي مثل AIR b&b

المميز في طرحه لهذه الفكرة انه عرض استئجار شقة وتجهيزها وفرشها لغرض التأجير في تطبيقات التأجير اليومي ولم يشترط ان يمتلك الشخص شقة.

– مستوى الشقق والتجهيز يكون مشابه للفنادق ولكن بمقابل اقل من الفندق ويكون مستوى الفرش عامل جذب كبير ولكن مربح اكثر للمؤجر

– سرد قصة عن شخص يملك منزل قديم كان بؤجره بالشهر ب 400 ريال فقط ثم انفق مبلغ 90 الف ريال على تجديده وترميمه واصبح يؤجره في تطبيقات التأجير اليومي بمقابل من 500 ل600 ريال لليوم الواحد.

– هناك دائمًا %1 او 2 %  من العملاء يحتاجون الى خدمات خاصة وعلى استعداد لدفع مقابل مرتفع اذا بيت لهم تلك الخدمة.

– هناك البعض يؤجر شقق حول بعض المستشفيات ويجهزونه للتأجير بالغرفة او بالسرير(يستأجر جملة وبؤجر هو قطاعي)

– الاستثمار بالعقار به حلول متنوعة ولكن المشكلة هي ان كثيرًا يربطونه بالمبالغ المرتفعة.

– تحدث عن مواقع يتم الاشتراك بها وتعطي بيانات عن مناطق التأجير في منطقة معينة واعلى الاسعار

وتفاجأ من ان اعلى وحدة مؤجرة هي استراحة في الرياض وليست شقة مثلا في برج رافال

واستراحة في جنوب الرياض هي رقم 7 في ترتيب اعلى الوحدات دخل ايجاري يصل ل 180 الف ريال في السنة

– نصيحة للشباب الباحث عن سكن وهل يشتري او يؤجر

النصيحة تتمثل في الاتجاه لمنتجات وزارة الاسكان التي تتمتع بدعم كبير وان التمليك افضل من حيث المستثبل وارتفاع قيمة العقار خاصة وهناك توجه لزيادة عدد سكان الرياض الى 30 مليون ما يعني زيادة الاحتياج لعقارات بشكل كبير وارتفاع الاسعار مستقبلًا نتيجة زيادة الطلب.

وان تملك العقار يشجعك على الادخار حتى اذا رغبت في تأجير العقار فيما بعد.

– اهم النصائح العامة التي ينصح بها

1 – التعلم والاستثمار في النفس وان 500 ريال ينفقها في دورة تعليمية افضل من مطعم او مكان ترفيه

2 – افضل 500 ريال انفقها في حياته في تدريب كوتشينج غيرت حياته

3 – الاستفادة من قصص نجاح اشخاص في المجال الذي تود الدخول اليه

4 – استثمار الوقت في سماع بودكاست اثناء القيادة او السفر

5 – الاشخاص الذين تختلط بهم والكتب التي تقرأها تؤثر في شخصيتك

6 – التوازن بين العمل والعبادة وممارسة الرياضة

7 – فكر كبيرًا وابدأ صغيرًا

8 – الاحسان للناس وبر الوالدين والصدقة

9 – اتقان مهارة كتابة المحتوى واثرها على بناء براند شخصي

10 – نقل الخبرة والمعرفة للغير

11 – استثمر بهدف دخول الجنة

بودكاست ثمانية مع ابراهيم الصحن متخصص في التمويل والاستثمار العقاري

– كان السوق العقاري السعودي من 2016 الى 2019 سوق المشتري وكان له قدرة كبيرة على التفاوض نظرًا لحالة الركود

– من بعد 2019 اصبح التحكم للبائع أعلى وارتفعت أسعار العقار

– من الطبيعي يكون في دورات لعقار بين انتعاش وازدهار وركود وكساد

– مدة الازدهار والانتعاش تكون تقريباً 12 عام والركود والكساد مابين 5 ل 7 سنوات

– العقار له 3 ميزات :

1 – يرتفع مع الوقت

2 – يحميك من التضخم

3 – افضل ضمان للاقتراض من البنوك

قصة اول مليونير في العالم واستراتيجيته في الثراء.

– اول مليونير في العالم كان بسبب العقارات وكانت استراتيجيته شراء اراضي وعقارات بالاطراف ثم بيعها ويشتري بأطراف مدن أخرى.

– الموارد الطبيعية هي أساس الثروة ومنها الاراضي والتي تندرج تحت بند العقار

– اي صناعة بالعالم تحتاج الى الارض حتى شركات التقنية تعتمد على اماكن واراضي لحفظ السيرفرات التي تخزن عليا البيانات.

– الاستثمار في العقار مناسب جدًا للاشخاص الذين لا يملكون وقت لانشاء مشروع خاص او احتراف الاستثمار مثل الموظفين لانه لا يحتاج وقت او خبرة كبيرة.

– البنية العقارية تنطلق من التشريعات والأنظمة والسيطرة على الاسعار جزء من انعكاسات هذه البنية العقارية.

– من المفترض مع زيادة العرض تنخفض الاسعار حسب قاعدة العرض والطلب ولكن لاينطبق بشكل كبير على المنتج العقاري لانه يستغرق فترة طويلة للبناء والتطوير

– يرى استاذ ابراهيم الصحن ان هناك 3 أسباب واضحة أدت لارتفاع أسعار العقار وخاصة بالرياض وهي:

1–  خطوة اصدار كود البناء السعودي في عام 2021 خطوة ممتازة وتأثيرها ايجابي لضبط عملية البناء ومعايير الترخيص للبناء.

ولكن الاستعجال في تطبيق والزام المطورين بكود البناء دون فترة اعداد وتدريب للمعماريين على تنفيذ معايير كود البناء ادى لارتباك في السوق ظهر واضحًا في انخفاض عدد رخص البناء بنسبة 75% بعد اول 6 شهور من تفعيل كود البناء.

ادى هذا لقلة المعروض من المنتجات العقارية نتج عنه ارتفاع في اسعار العقار.

2 – توقف البناء والتطوير في العديد من الأماكن انتظارًا لمخطط الرياض الجديد

3 – اخلاء العديد من الاماكن المأهولة بالسكان ونزع الملكية بهدف اعادة بناء وتطوير وهيكلة هذا المناطق ادى لاقبال واحتياج هذه الاعداد لوحدات سكنية بديلة.

– لماذا لم يعطي قانون فرض رسوم على الاراضي البيضاء اي أثر في تغير وانخفاض الاسعار؟

يرى ضيف البود كاست ان العديد من الاراضي البيضاء لم تصل اليها الخدمات وبالتالي هناك عوائق كثيرة في بدء تطوير هذه الاراضي وبالتالي لم يقبل العديد من المطورين او ملاك الاراضي على بناء الاراضي فلم تعطي الاثر المطلوب منها.

ولكن البرنامج حقق بعض الاثر في تغيير التفكير السائد في السوق العقاري فيما يتعلق بشراء أراضي والاحتفاظ بها مدد طويلة.

– هناك وضع سلبي غير طبيعي وغير شائع في المدن الكبرى في العالم تنفرد به مدينة الرياض وهو ان حوالي 20 % من وسط المدينة  داخل النطاق العمراني هو أراضي بيضاء.

– الرياض هي المدينة رقم 29 من حيث الأغلى في العالم برغم انها ليست من الأعلى من حيث جودة الحياة والعقار هو سبب من اسباب هذا التصنيف

– المطور هو ردة فعل للتشريعات والأنظمة كلما اعطته المورنة كان لديه قدرة أكبر على اخراج منتجات عقارية تلبي حاجة السوق

– شريحة كبيرة من النساء العاملات يفضلون بشكل كبير الاستثمار في العقار.

– أحد أهم المؤثرات على أسعار العقار هو التوقع للمستقبل وبالتالي كل التوقعات للرياض ايجابية مما يجعل الاقبال على الشراء فيها زائد ويؤدي لارتفاع الاسعار.

– شمال الرياض ليس المعيار الاساسي هناك اسعر اقل في الجنوب وفي الغرب أسعار شقق ب 500 الف و600 الف

– التركيبة الاجتماعية في الشمال ونوعية الأشخاص التي تم استقطابها في شمال الرياض من اسباب ارتفاع السعر هناك.

– ليست المشكلة في وجود اماكن مرتفعة السعر اذا كان هناك اماكن اخرى اسعارها جيدة وتحتوى على منتجات عقارية متنوعية بين الشقق والمنازل والفيلل

– 3 معايير لتحديد اذا كانت هذه المدينة اسعار العقاربها مرتفعة أم لا وفقًا لدراسة عن جامعة نيويورك

1- معامل سعر العقار بالنسبة للدخل اذا كان متوسط قيمة العقار الى الدخل السنوي لايتجاوز 3 اضعاف فان الاسعار جيدة واذا وصل ل 5 فهناك مشكلة.

2 – الا يتخطي حجم الانفاق على السكن سواء ايجار او دفع اقساط التمويل العقاري لايتجاوز 34% الى 40%

3 – ان لا يمثل قيمة الايجار الى سعر العقار اكثر من 11 : 12 %

– يجب التفكير في المنزل المرحلي المتوافق مع عدد الاسرة ودخلها وليس منزل العمر الذي يكلف اموالًا طائلة، اضافة الى منزل قابل للتعديل بمعنى من الممكن بناء وتعديل المنزل ليستوعب عدد اكبر من العائلة او زواج احد الابناء بالمنزل.

– هل من الممكن هبوط أسعار العقار؟

سٌئل الضيف، واجاب ان دورة العقارات بين الهبوط والصعود شيء مثبت ويحدث في كل اسواق العقار ولكن متى يحدث من الصعب التوقع، ولكن اسعار البترول تؤير بشكل كبير كلا ارتفعت ازدهر العقار بسبب توفر السيولة والحالة الايجابية للاقتصاد بشكل عام.

– اي ضريبة تؤثر على اي سوق ولكن في حالات انتعاش السوق يكون التأثير محدود جدًا، وبالنسبة لضريبة التصرفات العقارية فهي كانت بديل لضريبة القيمة المضافة لان 15 % مرتفعة جدًا بالنسبة للعقار فتم استبدالها ب 5 % ضريبة تصرفات عقارية وقد تحد من مضارابات العقار ولكن من الصعب في اي سوق منع سلوك المضاربة سواء في البورصة او العقار.

– البورصة العقارية هي قفزة تقنية ممتازة في العقار ولكن لايمكن ان تكون معادل لبورصة الاسهم ولكنها ستنظم وتساعد بشكل كبير جدًا في تنظيم وتسهيل وضبط العلاقة بين البائع والمشتري وتسهيل عملية البيع ونقل الملكية.

– أثر تقنية الطباعة ثلاثية الابعاد في البناء انها تسرع في المدة الخاصة بانشاء البناء ولكنها ما زالت تحت التجربة واكيد اي تطور في تقنيات بناء وتشطيب العقار ستؤدي لخدمة القطاع ولكن مازال هناك وقت لتفعيل تلك التقنية على مستوى يتخطى التجارب ويجب ان تكون هيكل تكلفة استخدام التقنية مقارب للطريقة التقليدية.

في نهاية المقال حاولنا ان نضع بين يديك اهم النصائح والمعلومات من شخصيات عقارية خبيرة ومؤثرة في السوق العقاري السعودي ونتمنى ان يكون هذا الجهد اتى بثماره لكل من طالع المقال.