تحليل العقار: ٨ مقاييس لاختيار فرص استثمار عقارية ناجحة

قد تجد عقارًا ذا سعر جيد وبناء قوي وتظن أنه فرصة استثمارية جيدة، لكن السعر وجودة البناء ليسا العاملين الوحيدين لاختيار استثمارك العقاري القادم.

فهناك بعض المقاييس والأرقام التي تظهر لك خفايا الاستثمار وتضع يدك على توقعات الربح الذي ستحصل عليه وتحذرك من المخاطر التي قد تقابلها.

كما أن مقاييس الاستثمار العقاري تمثِّل أداة قوية للمقارنة بين العقارات واختيار أفضلها.

من أجل ذلك نعرض لك في المقال الثالث والأخير من سلسلة التقييم العقاري ٨ مقاييس تستطيع أن تعتمد عليها لاتخاذ قرار استثمار عقاري ناجح.

للاطلاع على المقال الأول من سلسلة التقييم العقاري: العوامل المؤثرة في أسعار العقارات

للاطلاع على المقال الثاني من سلسلة التقييم العقاري: فحص العقارات وتقييمها

• ١- صافي الربح التشغيلي Net Operating Income
• ٢- معدل الرسملة (المعروف أيضًا بمعدل الحد الأقصى) Cap Rate
• ٣- معدل العائد الداخلي Internal Rate of Return
• ٤- التدفق المالي Cash Flow
• ٥- العائد على النقد Cash on Cash Return
• ٦- إجمالي الإيجار المضاعف Gross Rent Multiplier
• ٧- نسبة التكاليف التشغيلية Operating Expense Ratio
• ٨- معدل الشغور Vacancy Rate
• ١- صافي الربح التشغيلي Net Operating Income

الهدف من مقياس صافي الربح التشغيلي هو توقع ربحية الوحدة العقارية خلال مدة زمنية محددة (أسبوع، شهر، سنة).

كيف تحسب صافي الربح التشغيلي؟ 

إجمالي الأرباح – تكلفة التشغيل

يتضمن إجمالي الأرباح كافة طرق الربح التي يتسبب العقار فيها مثل الإيجار ورسوم ركن السيارات وغير ذلك من الخدمات التي قد يوفرها العقار ويضمن لك من خلالها ربحًا.

أما تكلفة التشغيل فتتضمن كل ما تنفقه على العقار حتى يستفيد منه المستأجر أو المستخدم مثل تكاليف التأمين والخدمات والإدراة والإصلاحات.

ومن المهم أن تضع في الاعتبار أن تكلفة التشغيل في هذا المقياس لا تشمل حساب الفائدة أو الدَين.

ولنضرب مثالًا على مقياس صافي الربح التشغيلي:

إذا كان إجمالي الأرباح من العقار ٣٥ ألف ريال وتكلفة التشغيل ٦ آلاف ريال، فإذن تكون الحسبة:

٣٥,٠٠٠ – ٦,٠٠٠ = ٢٩ ألف ريال.

وعادة ما يستخدم مقياس صافي الربح التشغيلي سنويًّا لتحديد ربحية العقار. ومن المتعارف عليه أنه كلما زاد هذا المقياس زادت ربحية العقار وارتفعت فرصة الاستثمار فيه.

ما الفرق بين صافي الربح التشغيلي Net Operating Income وصافي الربح Net Income؟

صافي الربح التشغيلي يتناول التكاليف التشغيلية فقط، أما صافي الربح فيُطرح منه كافة التكاليف بما فيها الضرائب والفوائد وغير ذلك من التكاليف التي لا تُصنَّف على أنها تشغيلية.

٢- معدل الرسملة (المعروف أيضًا بمعدل الحد الأقصى) Cap Rate

يخبرك معدل الرسملة بالنسبة بين قيمة صافي الأرباح وقيمة العقار الإجمالية (سواء وقت شراء العقار أو في الوقت الحالي)

كيف تحسب معدل الرسملة؟

قيمة صافي الأرباح ÷ قيمة العقار الحالية

كلما زاد معدل الرسملة زادت المخاطرة لأنه يعني أن سعر الوحدة العقارية منخفض. من أجل ذلك ينبغي أن تطلع على أسعار العقارات في نفس المنطقة لتقارن بينها وتتأكد من أنه لا يوجد ما يعيب عقارك.

كما أن الاستثمار في عقار يقل معدل الرسملة فيه عن العقارات المشابهة له في نفس المنطقة ليس بالاستثمار الجيد أيضًا. حيث يجب أن تتناسب نسبة الرسملة الخاص بعقارك مع نسب العقارات المماثلة في نفس المنطقة.

والمستثمر العقاري ينبغي أن يكون مطلعًا على التغيرات التي تحدث في المنطقة والعوامل التي قد تؤثر على العرض والطلب في المدة القادمة. فمثلًا إذا كانت المنطقة ستشهد تطورات تجارية وصناعية فمن المتوقع أن يزيد الطلب مما قد يزيد من ربحك. ومنه نستفيد أنه كلما زادت معرفة المستثمر العقاري بالمنطقة اتخذ قرارات صحيحة ومربحة على المدى الطويل.

أما بخصوص نسب الرسملة التي يجب أن تطمح إليها، فليس هناك نسبة معينة يوصي بها الخبراء لأن الأمر متعلق بالمخاطر. وكل ما يتعلق بالمخاطر تختلف نسبته وفقًا للدرجة التي يستطيع أن يتحملها المستثمر. لكن بصفة عامة، فإن المستثمرين الذين يبحثون عن عقار جيد قليل المخاطر وذي عوائد مربحة فإن نسبة الرسملة لهذه العقارات تتراوح بين ٤ إلى ٦٪. 

ومهمٌ أن ينتبه المستثمر العقاري إلى أن قرار الاستثمار لا ينبني على معدل الرسملة وحده، بل يجب أن ينظر إلى عدة مقاييس أخرى ليحدد إن كان هذا العقار أفضل لاستثماراته أم لا.

٣- معدل العائد الداخلي Internal Rate of Return

يتوقع مقياس معدل العائد الداخلي قيمة العوائد التي ستربحها مقابل كل ريال تستثمره في العقار طوال مدة امتلاكك له. والعائد هنا ليس الربح من الإيجار فحسب، بل أي زيادة في رأس المال أو في العوائد الدورية. إذن، يتوقع معدل العائد الداخلي إجمالي الربح على المدى الطويل بناء على مدة امتلاكك للعقار.

من مميزات حساب معدل العائد الداخلي أن الحسبة تتضمن العديد من العوامل المؤثرة في استثمارك مما يجعله مقياسًا أشمل من مقاييس أخرى مثل معدل الرسملة؛ الأمر الذي يمكِّنك من الحصول على صورة واقعية لاستثمارك وأرباحه.

لكن من عيوب معدل العائد الداخلي أنه يتطلب تخمين بعض الأرقام مما يجعله عرضة للخطأ. ولكي تأمن الخطأ قدر الإمكان ينبغي أن تهتم باختيار أصح الأرقام بناء على المنطقة التي فيها عقارك، كما ينبغي أن تترك لنفسك مساحة للخطأ في تقريرك النهائي فإذا قلَّت أو زادت النسب الحقيقية عن التوقعات تكون في أمان.

كيف تحسب معدل العائد الداخلي؟

حساب معدل العائد الداخلي ليس سهلًا. فهذا المقياس يتطلب عددًا من التخمينات والأرقام التي قد تقابل صعوبة في تحديدها أو الوصول إليها. لكن هناك بعض البرامج التي تسهِّل حسابه أشهرها برنامج مايكروسوفت اكسل. وقد تحتاج إلى الاستعانة بخبير مالي ليساعدك في حسبة عدد من المقاييس المذكورة هنا بما فيها هذا المقياس.

٤- التدفق المالي Cash Flow

التدفق المالي هو صافي الربح بعد دفع كل النفقات بما فيها الدَين والفائدة.

وهو من أبسط المقاييس التي تعطيك تصورًا عامًا عن ربحية العقار ومعدل استفادتك منه. والتدفق المالي مقياس مهم جدًّا للمستثمرين الراغبين في وضع أموالهم في استثمارات مدرَّة للدخل بشكل مستمر. وتكمن أهمية مقياس التدفق المالي في أنه يساعد المستثمر على المقارنة بين العقارات وعوائدها حتى يختار العقار الجالب لأكبر دخل ممكن. كما أنه يمكن حساب التدفق المالي شهريًّا أو سنويًّا مما يمكِّنك من رؤية ربحية العقار على المدى القصير والطويل.

كيف تحسب التدفق المالي؟

إيجار العقار – إجمالي النفقات

مثلًا، إذا كان إيجار العقار شهريًّا ٤ آلاف ريال وكان إجمالي النفقات ١٥٠٠ ريال، فإن التدفق المالي سيكون ٢٥٠٠ ريال.

٥- العائد على النقد Cash on Cash Return

يُعد مقياس العائد على النقد من أهم المقاييس التي تساعد على تقييم ربحية العقار وتحديد ما إذا كان فرصة استثمارية ناجحة أم لا.

وهو مكملٌ لمقياس التدفق المالي الذي ذكرناه قبل ذلك. ويخبرك بالعائد الذي ستربحه مقارنة بالمال الذي استثمرته. وعادة ما يكون قياس العائد على النقد سنويًّا ويُحسب قبل طرح الضرائب.

كيف تحسب العائد على النقد؟

صافي تدفق النقد السنوي (قبل دفع الضرائب) ÷ إجمالي المال المستثمَر (رأس المال + النفقات)

٦- إجمالي الإيجار المضاعف Gross Rent Multiplier

إجمالي الإيجار المضاعف من المقاييس السهل حسابها حيث إنه يعطيك نسبة بين إجمالي إيجار العقار السنوي وسعر العقار المطلوب. والهدف من هذا المقياس أن تحدد السعر العادل للعقار لأنك تقارن إجمالي الإيجار المضاعف الخاص به مع العقارات الأخرى، وكذلك أن تعرف المدة التي سيستغرقها العقار حتى يدرَّ سعره المدفوع فيه.

كيف تحسب إجمالي الإيجار المضاعف؟

سعر العقار ÷ إجمالي الإيجار السنوي

مثلًا إذا كان سعر العقار ٣٠٠ ألف ريال وإجمالي الإيجار السنوي ٣٠ ألف ريال فإن إجمالي الإيجار المضاعف سيكون ١٠، هذا يعني أن العقار سيغطي سعره في ١٠ سنوات.

٧- نسبة التكاليف التشغيلية Operating Expense Ratio

نسبة التكاليف التشغيلية من أكثر المقاييس عملية لأنها تخبرك بنسبة إنفاقك على العقار مقارنة بدخلك منه، وهو ما يعطيك فكرة عامة عن جودة إدارة العقار وتظهر إذا كنت تحتاج إلى تقليل النفقات من خلال بعض الإصلاحات والتطويرات للعقار أم لا.

كيف تحسب نسبة التكاليف التشغيلية؟

إجمالي التكاليف التشغيلية ÷ إجمالي الأرباح

من القواعد الأساسية الخاصة بنسبة التكاليف التشغيلية أنه كلما قلَّت كان ذلك أفضل لأنها تعني أن ربحك سيزيد. وتختلف النسبة بناء على نوع العقار وطبيعة التكاليف التشغيلية لتلك الفئة من العقارات، ولذلك ينبغي أن تقارن نسبة العقار الذي تريد شراءه بالعقارات المماثلة له في الفئة والحجم والمنطقة.

٨- معدل الشغور Vacancy Rate

يقيس معدل الشغور المدة التي يكون العقار فيها غير مؤجر. وهذا من أهم المقاييس التي تحدد ربحية العقار لأنه يوضح لك أداءه وجاذبيته للمستأجرين وكذلك يكشف أداء السوق العقاري بصفة عامة وأداء المنطقة التي يكون العقار فيها بصفة خاصة. فكلما ارتفع معدل الشغور دلَّ ذلك أن هناك مشكلة إما بالعقار أو بالمنطقة أو بالسوق العقاري. ويمكنك استغلال تلك المعلومات لتحديد إذا كانت فرصة الشراء تستحق الاستغلال والانتفاع بها أم لا.

كيف تحسب معدل الشغور؟

يُحسب معدل الشغور للوحدة وللعقار ذي الوحدات المتعددة.

فإذا أردت حسابه للوحدة:

عدد الأيام الشاغرة x ١٠٠ ÷ إجمالي عدد الأيام المتاحة

وإذا أردت حسابه للعقار ذي الوحدات المتعددة:

عدد الوحدات الشاغرة x ١٠٠ ÷ إجمالي عدد الوحدات المتاحة

إذا قرأت سلسلة التقييم العقاري تكون قد أعددت نفسك لرحلة استثمار عقارية ناجحة تستطيع فيها أن تتخذ أصوب القرارات حيث أنك الآن تعلم كيف تسعِّر العقارات وتفحصها وكذلك يمكنك تحليل فرص الاستثمار العقاري لتختار أفضلها.