فحص العقار قبل الشراء: وسيلتك لانتقاء أفضل العقارات

أصبح فحص العقار قبل الشراء من أساسيات السوق العقاري بعد أن تعرض في المدة الأخيرة للعديد من مشاكل الجودة والنصب.

لكن، كيف تفحص العقار وكيف تتأكد من جودته؟ أسئلة تضاربت أقوال الناس فيها، وهو الأمر الذي لا يريح بالًا.

من أجل ذلك خصصنا المقال الثاني من سلسلة التقييم العقاري لإعداد دليل شامل حول أهمية الفحص العقاري وكيفية الاستفادة منه أقصى استفادة.

للاطلاع على المقال الأول من السلسلة: العوامل المؤثرة في تسعير العقار

للاطلاع على المقال الثالث من السلسلة: تحليل فرص الاستثمار العقاري

ما الفائدة من فحص ومعاينة العقار قبل الشراء؟

كثيرٌ من الناس كان لا يعبأ بمسألة فحص العقار ومعاينته معاينة شاملة. وكنا نكتفي بالنظر في أظهر الأمور الخاصة بالعقار والأوراق المتعاهد عليها. وذلك لم يكن يسبب مشاكل عادة لأن مستويات جودة البناء كانت جيدة ولم تكن قد انتشرت حوادث الغش والتزييف التي رأيناها بأعيننا في الأعوام الماضية.

لكن بعد ما تعرَّض له السوق العقاري من حوادث الغش ونقصان الجودة، فقد تحتَّم على كل من يريد أن يشتري عقارًا -سواء كان استثماريًّا أو للاستخدام الشخصي- أن يفحصه فحصًا جيدًا وأن يبحث عن أعلى الضمانات التي تطمئنه وتريح باله أنه يضع أمواله في المكان الصحيح.

هل يجب أن يقوم بالفحص العقاري متخصصون؟

تضاربت الأقوال بين من يرى أن المشتري هو من يجب أن يقوم بالفحص العقاري ومن يرى أنه لا بديل من أن يكون المتخصص هو المسؤول عن عملية الفحص. ولكل وجهة نظر. لكن قد يكون الجمع بينهما هو أفضل شيء. فالمتخصص في الفحص العقاري يكون لديه أدوات وخبرات لا يمتلكها المشتري. وهذه الأدوات قد تكشف عيبًا يتسبب في عدم الشراء أو في تخفيض سعر العقار مما يصب في مصلحة المشتري. كما أن المتخصص -إذا كان متقنًا وذا ضمير- سيقدم لك إلى جانب التقرير النهائي عدة نصائح متعلقة بقرار شرائك وإذا كان هناك إصلاحات فيمكن أن يقدِّر تكلفتها. كل ذلك يزيد من أهمية وجود فاحص عقاري مختص عند شرائك لأي عقار.

لماذا يجب أن تحضر عند فحص العقار وأن تفحصه بنفسك وإن جئت بفاحص مختص؟

معرفتك بفحص العقار وكونك موجودًا وقت الفحص سيساعدك على تقييمه تقييمًا مناسبًا، كما أنه سيعينك على فهم التقرير والتوصيات التي يعطيها لك الفاحص بعد أن ينهي فحصه.

وإذا استعنت بالمعلومات التي وفرناها لك في هذا المقال تستطيع أن تطرح الأسئلة التي تعينك على تحديد إذا كان العقار يناسبك وسعره ليس مبالغًا فيه أم لا. 

الفحص الخارجي

يتناول فحص العقار خارجيًّا معاينة بنيته الخارجية والعوامل التي قد تؤثر عليه من الخارج. وقد تزيد مراحل الفحص الخارجي بزيادة أجزاء المنزل ومرافقه حتى تُعاين جميع العوامل المذكورة.

الجدران الخارجية

يجب فحص الجدران الخارجية للعقار والنظر إذا كانت تالفة أو مشقَّقة أو متصدِّعة تصدعات ضخمة تكون بطول أو بعرض الحائط. إذا وجدت شيئًا من ذلك فسيتضمن تقرير الفاحص التفاصيل الخاصة به ويمكنك أن تعلم إذا كان سيؤثر على أمان العقار وسلامته أم لا أو إذا كان سيمتد الصدع أكثر من ذلك ويسبب لك قلقًا أم أنه عيب طفيف يمكن تلافيه ببعض الإصلاحات البسيطة.

التربة

لا يهم إذا وجدت أجمل وأكبر عقار وبأرخص سعر، لكنه مبني على تربة لا تصلح للبناء أو لا تتحمل عقارًا بنفس الحجم. كل ذلك لا يهم لأن فرص انهيار العقار أو تهدُّمه شيئًا فشيئًا تكون كثيرة.

ويمكنك أن تسأل من تشتري منه أن يقدِّم لك نتيجة اختبار تحمل التربة لتتأكد من أنه لن يصيبك سوء بسببها.

القاعدة الأساسية للعقار

ما دام العقار قد بُني فلا يمكن فحص قاعدته فحصًا مباشرًا. لكن الفاحص المختص قد ينظر في بعض الآثار التي تومئ له بسلامة أو هشاشة القاعدة. من أجل ذلك ينبغي أن تؤكد على الفاحص أن يبحث عن تلك العلامات ويخبرك بها من أجل أن تطمئن من أن العقار قد بُني على قواعد وأسس متينة.

الجراج

جراج العقار من المميزات الجذابة، لكن هناك بعض العناصر التي ينبغي أن تفحصها للتأكد من أنه سيكون ذا فائدة مثل: التهوية وأمان المنافذ وتقسيمه من الداخل.

السطح

السطح من أهم نقاط الفحص التي ينبغي إعارة الانتباه لها جيدًا. فيجب أن يكون هناك عازل لمنع تسرب المياه من السطح وكذلك يوجد عدة نقاط أخرى كخزان المياه ووصلاته وتوصيلات مكيِّفات الهواء وغيرها من الأجهزة التي عادة ما يكون مكانها السطح. كما ينبغي ملاحظة تصميم السطح وارتفاع أسواره التي يجب أن تتسم بالأمان.

الفحص الداخلي

يتناول الفحص الداخلي كافة متعلقات العقار الداخلية سواء كانت بخصوص متانة البناء أو نوعية الأدوات المستخدمة وجودتها أو أي ملاحظة قد تؤثر على معيشتك وراحتك داخل العقار.

ويختلف الفحص الداخلي للعقار عن الخارجي في أنه يتعلق بأمرين: جودة البناء وملاءمته للمعيشة. فقد يكون العقار قد بُني جيدًا، لكن لم يصمم ليكون مريحًا. من أجل ذلك ينبغي أن تسأل نفسك خلال الفحص إذا كان يناسبك العيش في هذا العقار وإذا كان تصميمه يعجبك ويعجب عائلتك. 

السباكة

ينبغي لفحص السباكة أن يكون شاملًا لأن فيه عوامل كثيرة تؤثر إما في سلامة العقار أو في المعيشة فيه. ويجب أن يعتني الفاحص بالنظر في تركيبات المواسير وإن كانت أحجامها مناسبة أم لا. بالإضافة إلى النظر في سلامة التوصيلات و قياس ضغط المياه للتأكد من متانة شبكة الصرف ويتأكد من أنه لا مشاكل فيها حيث إنها قد تتسبب في مشاكل كثيرة مثل هبوط الأرضية وانخلاع السيراميك.

ويجب كذلك التأكد من سلامة صنابير المياه وجودتها ومن أن كل المرافق المتعلقة بالسباكة تعمل بكفاءة مثل سخانات المياه والخزانات. 

الكهرباء

فحص كهرباء العقار لا يقل أهمية عن السباكة. فكلاهما يشكلان جزءًا من أساس البيت مما يجعل بعض التغييرات صعبة جدًّا. لذلك انتبه إلى الفحص الكهربائي وأن كهرباء العقار قد أُسست تأسيسًا جيدًا.

من الأمور التي ينبغي أن تُفحص بخصوص كهرباء العقار: طبلون الكهرباء وأنواع السلوك المستخدمة وأحجامها وإن كانت هذه الأحجام متوافقة مع الحمل أم لا. وكذلك ينبغي فحص الفيش وتوزيعاتها وتوصيلاتها وإن كانت تعمل بكفاءة أم لا. ومن المُعتاد أن يكون مع الفاحص المتخصص أدوات تساعد في اكتشاف أي مشكلة متعلقة بالكهرباء ويمكنك الاطلاع على ذلك في التقرير الذي تحصل عليه منه.

التهوية ومكيِّفات الهواء

من العوامل المهمة والتي ينبغي أن تكون موجودة في أي عقار جيِّد نظام التهوية. حيث إن التهوية تلعب دورًا هامًّا في راحتك بالعقار. ويمكنك تمييز إن كانت تهوية العقار جيدة عن طريق بعض العلامات مثل جودة الهواء بالداخل وعدم وجود أي عَفَن في أركان العقار وجوانبه وعدم وجود رطوبة أو نداوة على الأسطح، كما أن رائحة العقار أيضًا تعطي انطباعًا عن تهويته.

أما مكيِّفات الهواء، فيجب أن تُفحص التوصيلات وكذلك نوع تلك المكيِّفات وأثر استهلاكها على فاتورة الكهرباء لأنه قد تجد العقار مركبًّا فيه مكيِّفات ذات استهلاك عالٍ جدًّا للكهرباء مما يجعلها عيبًا كبيرًا، لذلك انتبه إلى استهلاكها الكهرباء خلال الفحص.

الأرضية

أرضية العقار تمثِّل دليلًا على سلامة عدة أمور مثل السباكة والتربة لأنها ما دامت مستوية وغير هابطة فهذا يعني أن تلك الأمور الأخرى قد تمَّت بإتقان. لكن الأرضية لها عناصرها الخاصة التي ينبغي أن يُنظر فيها مثل جودة تركيب السيراميك وعدم وجود تطبيل وكذلك الخامات المستخدمة في الأرضية.

الأبواب والنوافذ

عند فحص الأبواب والنوافذ ينبغي التأكد من ٣ أشياء:

1. سهولة الغلق والفتح وعدم ميلان الأبواب.
2. المتانة: جلفنة معدن الباب أو النافذة ووجود إطار مطاطي وأن يكون الزجاج مزدوج (دبل جلاس) عازلًا للصوت والحرارة.
3.  أن تعمل أقفال الأبواب والنوافذ دون أي مشاكل أو خطأ.

بعد أن عرفت كيف يحدث الفحص العقاري والعوامل التي ينبغي أن تنتبه إليها، ننصحك بأن تصنع قائمة تراجع فيها تلك العوامل أثناء الفحص وتستشير الفاحص المتخصص في ما لا تفهمه منها.

بعد الفحص قد يتضح لك أن العقار جيد لكنك تحتاج إلى تقليل سعره ليكون فرصة ممتازة أو أنه فرصة ممتازة بالفعل بسعره الحالي. 

إذن، فالفحص العقاري يضيء مجال الرؤية أمامك لتتخذ أصوب القرارات.