الدليل الكامل لتحقيق ثروة من الاستثمار العقاري وتجارة العقارات

في هذا المقال سنقدم للمستثمر العقاري خريطة مبسطة بأهم ست عناصر يجب أن تضعهم في الحسبان أثناء عملية الاستثمار العقاري وتم الاستعانة بكتاب الاستثمارات العقارية ست طرق أساسية لتحقيق ثروة من تجارة العقارات لـ كينيث دي روزين لكتابة تلك المعايير قبل أن تخطو خطوتك الأولي للاستثمار يجب عليك مراجعة تلك الخطوات فهذا المقال دليل عملي لتصل إلى النجاح بمشيئة الله في خطتك الاستثمارية العقارية

وهذا المقال تكملة للمقال السابق لا تبدأ رحلتك في الاستثمار العقاري قبل أن تقرأ هذا المقال

نبدأ بسم الله في ذكر المعايير الستة للاستثمار العقاري

العنصر الأول: الموقع

الموقع هو العنصر الأول والأهم في اختيار العقار والخطوة الأولي لاختيار موقع مناسب هي تقسيم المدينة التي تعيش فيها لثلاث فئات

فئة (أ) وهي فئة الأغنياء وأصحاب المال

فئة (ب) وهي فئة الطبقة المتوسطة

فئة (ج) وهي فئة الفقراء والطبقة الكبرى

العناصر الرئيسة لتحديد الموقع:

• قرب العقار من وسط المدينة
• ارتفاع قيمة الإيجارات للمنطقة
• وجود وتقسيم الطرق
• قرب وسائل النقل العامة مثل المترو والقطار
• انتشار مركز التسوق الكبرى بالقرب من المكان
• توفر الخدمات الطبيبة والمستشفيات
• توفر المدارس ومراكز التعلم
• قرب المكاتب الإدارية والشركات الكبرى
• قرب دور العبادة
• كثرة الطلب في المنطقة وقلة العرض للعقارات
• قرب الخدمات المدنية كالشرطة والإطفاء
• مستقبل المنطقة المتوقع والمشاريع الجديدة فيها

ومستقبل المنطقة من أهم الأمور التي يجب أن تضعها في الحسبان في رحلتك الاستثمارية في العقار وهناك بعض المؤشرات التي قد تساعدك في تحديد إذا كانت المنطقة ستزيد مستقبلًا أو تقل ومنها:

العوامل التي تساعدك على قياس وتوقع ارتفاع وهبوط المنطقة مستقبلا:

• قياس وتحليل النتائج السابقة: في نفس الحي فإذا كانت في اتجاه تصاعدي فهذا أمر مبشر وإن كانت في اتجاه تنازلي فلا تخاطر بالاستثمار في تلك المنطقة
• اتجاه المنافسين والخبراء: والشركات الكبيرة في السوق دائما تضع عينك على الخبراء فإن رأيتهم يسارعون في التملك في تلك المنطقة فاعلم أنها منطقة ذات عائد مستقبلي عالي وان رأيتهم يسارعون في البيع دون الشراء فاعلم أنها منطقة غير متوقع لها نجاح مستقبلي كبير فالخبراء والشركات الكبيرة هي المتحكم الأول في السوق
• وجاهة الأبنية: انظر إلى البناء الحديث في المنطقة فكلما كانت الأبنية أكثر فخامة كان هذا عامل مبشر لمستقبل المنطقة ابحث هل يتم بناء جامعة خاصة – يتم بناء مشروع تجاري ضخم في المنطقة أم يتم انتشار العشوائيات والمنازل القديمة
• مؤشرات الجرائم في المنطقة: يمكن محاولة التعرف هل هناك زيادة لمؤشر الجرائم والحوادث في المنطقة أم لا ..في حالة وجود زيادة فهذا سيجعل المنطقة ذو سمعة غير جيدة مستقبلًا وغير صالحة للاستثمار
• شبكة النقل والطرق: إذا تم إضافة شبكة طرق جديدة أو تطوير شبكات النقل أو افتتاح مثل محطات مترو قريبًا من المنطقة فاعلم أنها منطقة ممتازة للاستثمار أما إذا كانت شبكة النقل والطرق قديمة وتؤدي لاختناق مروري شديد فهي ليست خيارك الأمثل
• البنية التحتية: كلما كانت البنية التحتية مثل شبكات الكهرباء والمياه والصرف والغاز والهواتف كلما كانت أكثر تطويرًا كلما كانت المنطقة أفضل وخيار أمثل للاستثمار لأن المناطق الحديثة قد صممت البنية التحتية الخاصة بها لتستطيع استيعاب قدر أكبر من المباني والأشخاص

العنصر الثاني: جودة المبني

كيف تقوم بتقييم جودة العقار قبل شراءه أو الاستثمار به

من أهم العناصر التي يتم بناء عليها استراتيجية ناجحة للاستثمار العقاري هو جودة المبني وينقسم هذا العنصر إلى شقين جودة البناء بالإضافة إلى كفاءة التصميم

وقبل أن تفكر في شراء أي عقار أو الاستثمار فيه يجب أولًا أن تتعرف على جودته لتحدد هل هي صفقة مربحة أم لا وفي هذه الخطوة يمكنك الاستعانة بالخبراء والمتخصصين لتقييم العقار بشكل صحيح

وإليك قائمة بأهم العناصر التي يجب أن تراجعها وتتأكد منها لتقيس جودة العقار مقابل السعر المعروض

البنية التحتية للعقار:

• جودة البناء مثل الأعمدة والأساس والأسقف
• جودة شبكات المياه وشبكات الصرف
• جودة شبكة الكهرباء والتكييف المركزي
• وجود عداد كهرباء ومياه وغاز لكل وحدة على حدة
• وجود شبكة للهواتف جيدة في المكان
• يجب أن يكون العقار حديث أو تم تحديثه قريبًا وذو بناء قوي

تصميم العقار

• التصميم الخارجي للعقار والشكل الخاص به
• جودة الدهانات الداخلية والخارجية للعقار
• جودة المواد المستخدمة مثل الأرضيات
• وجود باب رئيسي أمام كل شقة لا يكشف عورات الشقة
• وجود نوافذ وتهوية جيدة للشقة وخاصة دورات المياه والمطبخ
• وجود حجرات واسعة للنوم وحجرات جيدة للضيوف
• وجود دورات مياه لائقة
• إمكانية تطوير المكان وإعادة تحديثه وقتما شئت
• الديكورات الداخلية في مدخل العقار وفي الأدوار
• تنظيم جيد للشقق
• وجود سلم واسع وأسانسيرات
• وجود حماية من المطر والشمس مثل مظلات على الأسطح

المكان:

• يطل العقار على مناظر جيدة للعين غير مؤذية
• وجود جراج أو مكان للسيارات مع المبني
• الشرفات متوجهة للشوارع الرئيسية

عند اختيارك لوحدة عقارية للاستثمار بها اختر أن تكون تحفة معمارية كاملة حتى يجذب المستأجرين والمستثمرين والأشخاص للاستثمار بها

العنصر الثالث: وضع المستأجرين

عقود الإيجار هي مصدر الدخل الرئيسي للعقار ولهذا بجب أن تطلع عليها قبل إقدامك على شراء العقار والاستثمار فيه وهناك بعض العوامل الرئيسية لقياس وضع المستأجرين ومنها:

قيمة الإيجار ومدة العقد: العقار المربح بالفعل هو العقار الذي يكون قيمة الإيجار فيه حاليا أقل من سعر الإيجارات في المنطقة مع تاريخ انتهاء العقد قريب وبهذا تضمن عند انتهاء العقود يمكن تجديدها بالأسعار الحقيقية للمكان مما يزيد من قيمة العقار ويزيد من الدخل الخاص بك

عقد العقار شامل النفقات: من الأخطاء التي يقع فيها بعض الملاك هو أن يجعل عقد الإيجار يشمل النفقات مثل الكهرباء – المياه – الانترنت – الغاز في أوقات مثل الحالية أوقات التضخم هذا يؤدي بشكل كبير لتقليل العائد بسبب زيادة تسعيرة النفقات ولهذا ننصحك أن تجعل العقد غير شامل النفقات وتجعله عقد صافي للإيجار

نوعية المستأجرين وسمعتهم: من الأمور التي يجب مراجعتها قبل شراء العقار التأكد من سمعة المستأجرين ونوعيتهم فكلما كانت السمعة طيبة وكان المستأجرين من العلامات التجارية المشهورة والمعروفة في التجارة فهذا يساعد على جذب عدد أكبر من المستأجرين الكبار الآخرين ويساعد أيضًا على سهولة بيع العقار وارتفاع قيمته مستقبلًا

الملكية المشتركة: كلما كان مساحة الوحدات أكبر وأوسع كلما كان هناك فرصة لتحويلها لمنطقة عمل مشتركة بمعنى أن تقسم الوحدة لمكاتب إدارية صغيرة أو شقق صغيرة ويتم تأجيرها وهذا التطوير يضاعف إيرادات المستأجرين ومن أنجح الاستراتيجيات لزيادة العوائد

الصفقة العقارية الجيدة هي التي يخرج منها جميع الأطراف مستفادين سواء المالك أو المستثمر أو المستأجر ونحن في منصة ابدأ العقارية نسعى دائمًا لضم أفضل العقارات التي تراعي كل تلك العناصر التي ذكرناها ويتم تقييم العقار بناء عليها.

العنصر الرابع: مضاعفة العوائد للعقار

العقار المناسب فعلًا للاستثمار هو العقار المربح العقار الذي يدر دخلًا كبيرًا فإن كان العقار جيد البناء وفي موقع رائع وجيد التصميم ولكن به مستأجرين من ذوي عقود الإيجارات طويلة المدي بعائد ضعيف سيكون هذا العقار عديم القيمة في الوقت الحالي

ربما يكون استثمار جيد للأولاد لأن بعد انتهاء مدة العقود يمكنهم تطوير المبنى وتحديثه وإعادة بيعه ولكن ليس لك

وفي هذه الفقرة سنتكلم عن بعض العناصر التي من الممكن أن تساعدك في زيادة عائد العقار ومضاعفته لتحقيق أفضل قيمة ممكنة

• استغلال مساحات إضافية من المبني: يمكنك مضاعفة عوائد من خلال البحث عن الأماكن الغير مستغلة واستغلالها مثال واجهة العقار ليكون واجهة إعلامية لأحد شركات الدعاية والإعلان- مثل السطح الخاص بالعقار واستغلاله وتأجيرها سواء للأبراج الخاصة بالشبكات والإنترنت لو كان العقار مرتفع أو تأجيرها لأحد المطاعم والكافيهات لو كان يطل على منظر جذاب – الأماكن الواسعة في الردهات لو العقار تجاري يمكن استغلاله في إنشاء أماكن صغيرة للاستئجار للأشخاص والشركات
• تغيير الغرض من المبني: كثير ما نسمع عن قصص لعقارات مختلفة قد تم تغيير نشاطها بالكامل واستطاعت أن تحقق مبالغ قوية جدًا مثال أن تقوم بشراء مبنى مدرسي قديم قد عفي عليه الزمن وتعيد تجديده وتطويره وتجعل الفصول أماكن مشتركة للشركات والمكاتب وتؤجرها مما يضاعف العائد ويمكن قياس هذا الأمر على الكثير من الأبنية مثل المستشفيات – المخازن الكبيرة وميزة هذا الأمر أنك تحصل على صفقة جيدة لأنك تقوم بشراء مبنى قديم بسعر زهيد ثم تقوم بتطويره بالكامل وإعطاءه لمسة وإعادة تأجيره ولكن قبل أن تشتري عقار من هذا النوع يجب أن يكون لديك خطة كاملة فيما يجب أن تفعل وتقوم بحساب التكاليف اللازمة ويمكنك أن تقوم بهذا بشكل جزئي ليس في المبنى بأكمله ومن أكثر القصص التي رويت في تلك الاستراتيجية هي تحول المنازل القديمة إلى فنادق بعد تطويرها وتطوير المشهد الذي تنظر إليه
• ازرع نخلة: لا ينصب اهتمامك على العقار فقط ولكن أيضًا على ما حوله فكلما كان العقار يطل على منظر خلاب كلما كانت قيمته أعلى وأفضل قام أحد الأشخاص بزراعة 30 نخلة وحديقة أمام عقاره فقط ليعطيها إطلالة جيدة مما زاد قيمة العقار والإيجارات أكثر من 10% عن قيمته

العنصر الخامس التمويل

لا تجعل المال العقبة في طريقك لتكوين ثروة من خلال الاستثمار العقاري فهناك كثير من الفرص والاستراتيجيات التي يمكنك أن تنفذها لتبدأ خطوتك الأول بدون الحاجة لمبالغ ضخمة نذكر بعضها:

استراتيجية التقسيط:

قم بالبحث عن عقارات معروضة للبيع عبر أنظمة التقسيط طويل المدي بدون فوائد وقم بدفع المقدم فقط والحصول على العقار ثم تطويرها وبيعه بعد عامين بزيادة متوسط 15%

مثال عملي لديك 100 ألف ريال قم بالبحث عن عقار مدر للدخل قيمته 500 ألف وشراءه بنظام التقسيط وقم بدفع المقدم ثم أعد بيعه بعد سنتين بزيادة 15 % 75000 عن سعره أي ب 57500 ألف ريال وسدد بقية الأقساط دفعة واحدة واحصل على الفرق كربح لك وبهذا تكون حققت ربح على ال 100 ألف 75% في سنتين بالإضافة إلى عوائد العقار متوسط 16% أي 91% ربح

الصعوبة هنا تكمن في إيجاد عقار جيد للشراء بنظام التقسيط ولكن ربما تستطيع الحصول على عقار مناسب في فترات الركود.

استراتيجية ال 10%:

لا تمتلك أي أموال ولكنك لديك القدرة على الحصول على استثمارات جيدة فلم لا تبدأ شركتك الخاصة المكونة من أربعة أشخاص ثلاثة أشخاص يكونون هم مصدر التمويل لك برأس مال مقابل 30% من الأرباح لكل شريك أي 90% والباقية تكون لك مقابل إدارتك للاستثمار 10% أي كل شريك سيدفع لك 3.3% من أرباحه فقط مقابل مضاعفة أرباحهم ويمكن زيادة نسبة حسب رأس المال الذي تمتلكه

استراتيجية حجز العقار:

ابحث عن عقار مناسب في مكان يكون الطلب عليه كثيرًا وبعد مراجعته وتقييمه ستقوم بالاتفاق عليه ولكن حاول أن تتفاوض لتحصل عليه بأقل من قيمته ب 5 %

واتفق مع البائع على دفع مبلغ حجز والسداد بعد ثلاثة أشهر

وقم بدفع مبلغ بسيط لحجز العقار يكون من متوسط 10000 ريال وفور الاتفاق اعمل على البحث عن مشتري آخر للعقار في خلال الثلاثة أشهر

هي استراتيجية تحمل مخاطرة كبيرة من خلالها من الممكن أن تخسر مبلغ مقدم الحجز ولكن في حالة قدرتك على بيع العقار بأكثر من سعره الحقيقي بـ 2% فقط فقد ربحت من الصفقة 7% أي لو العقار ب 500 ألف ودفعت مقدم 10000 واستطعت البيع ستحقق ربح بمقدار 7% = 35000 الف ستضاعف رأس مالك في ثلاثة شهور بقيمة 350%

استراتيجية المنصات والصناديق العقارية:

لو تمتلك 1000 ريال فقط يمكنك بدء استثمارك من خلال شراء حصة أو سهم في أحد الصناديق العقارية والمنصات الخاصة مثل منصة ابدأ العقارية فيمكنك البدء بمبلغ بسيط وزيادة هذا المبلغ شهريًا بادخار جزء من راتبك والحصول على عائد متوسط 7% سنويا على قيمة رأسمالك المستثمر

هل تعلم لو استثمرت منذ الآن كل شهر 1000 ريال من راتبك بهامش ربح 7% في العقارات التجارية عبر منصة ابدأ العقارية وقمت بإعادة استثمار هذا العائد لمدة 40 عام ستحصل على 2,486,516 ما يقارب المليونين ونصف وهذا بدون حساب الزيادة في سعر العقار ماذا لو العقار زاد بمقدار 50% خلال 40 عام قم بحساب كم الثروة الذي ستحصل عليه

ويمكنك أن تفعل تلك الاستراتيجية من خلال منصة ابدأ العقارية فهي تتيح لك هذا ويمكنك أن تتأكد بنفسك من تلك الأرقام من خلال حاسبات الاستثمار

العنصر السادس: التفاوض وسعر العقار

من أهم العناصر الرئيسية في تحديد مدي ملائمة العقار للاستثمار هو سعره مقابل العائد والأمور الرئيسية التي تساعدك على التفاوض والحصول على أفضل سعر هو الحصول على معلومات كافية عن العقار وإليك بعض المعلومات التي يجب أن تجمعها قبل التفاوض

• معلومات عن السوق: يجب أن تعرف أسعار العقارات في المنطقة التي ستقوم بالاستثمار بها وتقارن سعر العقار بتلك الأسعار لمعرفة هل تقييم العقار أكبر من قيمته أم لا
• فترة ملكية المالك: معرفة الفترة التي تملك فيها المالك العقار هامة للغاية لأن إذا كان المالك مستثمرًا آخر واشتراه من بضع سنوات فقط فالتفاوض معه يكون شديد الصعوبة مقارنة بمن يمتلك من سنوات عدة
• الدافع للبيع: معرفة الدافع للبيع يعطيك مساحة أكبر للتفاوض ولكن حذار أن تبخس الناس أشياءها إن شعرت أنه له ضرورة قصوى للبيع مثل المرض أو الدين فهذا يكون من بيوع المضطر المنهي عنها شرعًا في الدين الإسلامي
• متخذ القرار: قبل أن تبدأ التفاوض تأكد أنك تتفاوض مع الشخص الصحيح فربما يكون أحد الملاك فقط وليس من بيده قرار البيع أو يكون يرجع إلى أحد ويستشيره والطرف الآخر هو المتحكم في الصفقة حاول أن تناقش متخذ القرار النهائي
• القروض والرهن والضرائب: يجب أن تتأكد من أن العقار ليس عليه أي قرض أو رهن او ضرائب متأخرة ومستحقات لمصاريف صيانة أو تطوير
• سجل الأرباح والمصروف: اطلب من المالك اطلاعك علي سجل الأرباح والمصروفات لآخر عامين على الأقل لتتأكد من ربحية العقار
• سجل المستأجرين ومدد العقود: يجب أن تتطلع على سجل المستأجرين والتزامهم بالدفع في الموعد المحدد وقيمة الإيجارات ومدد العقود

المعلومات القيمة هي عصب الاستثمار العقاري ولهذا يجب أن تجمعها بحرص وتعطيها اهتمام كبير ولا تتعجل بالحكم بظاهر العقار والمسارعة في الشراء فهذا قرار يحتاج إلى التأكد منه فالعقار الجيد هو الذي يتناسب سعره وقيمته مع صافي العوائد الخاصة بيه ولا تسمح لأحد أن يبلغك إنك جئت متأخر أو أن الأسعار مرتفعة فدائمًا تلك الشكاوى تكرر بدون جدوى.

اجمع أنت المعلومات وقم بالقياس بحالة السوق أنت كتاجر الذهب تبيع وتشتري بسعر السوق فدائمًا اجعل عينك على السوق واستعد للفرص الجديدة

الخاتمة

وبهذا نكون وصلنا لختام هذا المقال ونتمنى أن نكون قد جمعنا لكم بعض المعلومات النافعة لكم به ونختصر المقال في عدة نصائح بسيطة

• موقع العقار هو الأهم احرص أن يكون موقعًا راقيًا مناسب لسعر العقار وسيزيد مستقبلا
• لا تنسي تقييم العقار من جهة جودة البناء والتصميم والإطلالة
• المستأجرين هم العائد الأول للعقار فتأكد إنهم يحققون لك الأرباح الكافية
• ابحث وفكر كيف تضاعف عوائد عقارك ليكون صفقة مرضية وتزيد من سعره
• لا تجعل المال عقبة فهناك كثير من الفرص لا تحتاج لرأس مال ضخم فابحث عنها
• تعلم التفاوض وجمع المعلومات لتحصل على أفضل صفقة في السوق

ونختم بنصيحة منصة ابدأ العقارية ابدأ اليوم خطوتك الأول ولا تؤجل ولا تتأخر للغد يمكن الاطلاع على بقية المقالات من خلال المدونة ويمكن الاطلاع على فرصنا المميزة من خلال صفحة العقارات المتاحة وننتظر تعليقاتكم وأسئلتكم